拆迁办说我家的房子是违章建筑，是否可以补偿?

    作者：赵健律师

    近期，很多拆迁户打来咨询电话，有的说“我家的房子已经盖好并且住了好几十年了，现在拆迁办说我们的房子没有房产证，是违章建筑，给我们很低的拆迁补偿”，还有拆迁户说“我这房子有一部分是有房产证的，可是后来我们扩建了一部分是没有房产证的，现在拆迁办说我们扩建部分是违章建筑，不给补偿，这合理吗?”现在笔者就违章(法)建筑的认定、法律依据、适用条件做一个梳理，以此帮助广大拆迁户正确应对在征收过程中遇到的上述问题。

　　目前我国法律并没有明确“违章(法)建筑”的含义，在学术界目前比较认可的一种说法是：违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律法规的规定而建造的建筑物和其他工作物。这个词之所以在拆迁过程中会频繁出现，主要是涉及到拆迁的补偿利益问题。征收实践当中确实有一部分拆迁户抱着侥幸心理，在拆迁之前快速地新建、扩建部分房屋，在拆迁过程中想以此来要价获得更多的拆迁补偿款，殊不知，这是自欺欺人的小聪明，最后的结果必然是竹篮子打水一场空。因为现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条明确规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。”然而，还有一种情况是，拆迁办为了达到一个低成本征收的目的，不管三七二十一上来先给你定个违章(法)建筑，将拆迁户打懵，然后再用破例“适当补偿”让拆迁户感觉是占了大便宜而顺利搬迁。此外，实践中还存在“小产权房”的提法，所谓小产权房，是指违反法律规定，通过租赁、占用等方式在农村集体所有土地上建设的房屋，小产权房并非法律术语，它实际上就属于违章(法)建筑的类型，即没有取得建设用地使用权而建设的房子,面对这样的房子拆迁，拆迁办自然不愿意补偿，但如果站在拆迁户的角度，对房子进行了较大投入后一分补偿没有必定是接受不了的。面对拆迁办的种种说法，广大的拆迁户法律意识强的还知道咨询咨询律师，核实一下拆迁办的说法是否正确，但是更多的拆迁户因为自身法律意识浅薄，也就稀里糊涂地被“拆”了，事后发现事情不对，再来咨询律师寻求法律帮助的时候，已然是十分被动了。那么，拆迁户就要注意了，遇到拆迁办主张你的房屋是违章(法)建筑的时候，首先你要看看先以下几个关键点，判断一下你的房子到底是不是违章(法)建筑。

　　第一：时间节点。《中华人民共和国城乡规划法》是2008年才开始实施的，然而目前拆迁办对2008年以前的违章(法)建筑的认定基本都是依据《中华人民共和国城乡规划法》作出的，这显然就是有问题的。我国法律遵循“法不溯及既往”原则，对一部法律实施前的行为，是不能适用这部法律认定其违法的。因此，拆迁户首先要想想自己的房子是哪一年建的，如果是在08年之前就修建好的，那么拆迁办以违反《中华人民共和国城乡规划法》为由认定你的房子是违章(法)建筑就不能成立，至于拆迁办依据其他的法律法规认定违章(法)建筑的情况，就需要具体问题具体分析，由专业律师来帮你抗辩了。其次，08年以后建设的房子，即使是违章(法)建筑，也不代表在拆迁中就一定拿不到补偿，但这就要借助律师的专业技能去帮助你争取!总之，2008年是按照《中华人民共和国城乡规划法》来认定违章(法)建筑的一个重要的时间节点。

　　第二：认定主体及依据。违章(法)建筑的认定不是随便哪个部门都可以的，例如在实践中，很多拆迁公司或者拆迁办就直接说人家的房子是违章(法)建筑不予补偿，这是不对的，认定一栋房子是违章(法)建筑，必须是法律授权即有权的执法机关才可以作出，一般是县级以上人民政府责成建筑物所在地的相关部门来认定。那么违章(法)建筑的认定也必须有法律依据，没有相应的法律依据就作出认定肯定是不行的，目前实践中一般是以违返《中华人民共和国城乡规划法》作出认定的居多，08年之前也有依据《中华人民共和国城市规划法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》作出违法认定的。

　　第三：行政强制程序。《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强拆的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强拆。”这个法律条文就说明了，违章(法)建筑在相关部门认定为违章(法)建筑后，首先要公告，限期自行拆除，自己不拆除的，作出强拆的决定书，催告履行，最后才是相关部门进行强拆，针对这些环节，当事人都可以提起行政复议或者行政诉讼。当然，前提是你要正视这些文件，及时地请拆迁律师介入，如果一直盲目自信，对相关部门的法律文件无动于衷的话，肯定是要付出代价的。

　　分析了以上这三点，你就应该可以判断出自己的房子到底是不是拆迁办所谓的违章(法)建筑了，也可以发现在认定违章(法)建筑的过程中，拆迁办是否存在违法行为。要明白的很重要的一点就是：不予补偿的“违章(法)建筑”是指依照法律规定应当无偿拆除的建筑，而不能以是否具有产权证或者批准文件作为判断是否是违章(法)建筑的唯一标准。没有相关的产权证明很多时候是因为社会历史遗留原因造成的，并不是产权人主观之过。经过以上的分析，如果你的房子事实上并不是违章(法)建筑，但是拆迁办就是给你定性为违章(法)建筑的时候，您就不要犹豫也不要再浪费时间了，尽早请拆迁律师介入，帮助你去获取合理的拆迁补偿。如果确实是违章(法)建筑，也可以尽量争取补偿，当然，这个争取是需要专业技巧的。