国有土地上房屋征收补偿标准的衡量

库建辉 北京京平律师事务所

　　城市房屋征收是指征收方依法利用行政强制性对城市规划区域内国有土地上的房屋进行征收，并对拆迁户给予补偿及安置的行为。笔者在处理征收矛盾过程中，接到的拆迁户询问补偿标准是否合理的居多，现笔者就补偿标准如何衡量发表一些拙见。

　　根据我国《宪法》及《土地管理法》的规定，我国土地属于公有制，城市市区土地为国有，城市郊区和农村土地属于集体所有。集体所有土地转变为国有土地是土地征收，城市房屋征收则是对国有土地上房屋的征收。但是征收的真正目的，并不是要取得拆迁户的房屋及其地上附属物，而是为了取得所需用地的土地使用权，并在此基础上进行新的项目建设，其核心是政府对城乡土地和空间资源进行的再次分配与利用。从而可以得出国有土地上房屋的补偿价值构成中隐含了房屋所属地块的价值，从这个角度来看，被征收房屋是否完好，装修如何就并不重要了。

　　国有土地上房屋征收的补偿标准依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”那么也就是说征收方所给出的货币补偿单价折算不能低于周边类似房地产的市场价格，住宅征收的可以参考周边商品房的市场价格，商铺(门面房)征收的参考周边营业用房的市场价格。但这并非补偿的全部，征收方还应当对过渡、搬迁、装修等给出合理补偿。如果拆迁户选择房屋置换根据条例不降低拆迁户生活质量的原则性规定，置换比例应当不低于1比1，如拆迁户的房屋属于平房则应考虑进容积率的问题。同时给予部分货币补偿作为过渡、搬迁、装修等费用。

　　另在征收过程中经常出现的几种情况，第一种按居住人口进行面积或货币补偿，该种补偿方式并无法律依据，此种补偿对人口较多房屋面积较小的家庭有利，而对人口较少房屋面积较大的则不公平。第二种随意认定违章建筑的情况，在征收中一旦拆迁户的房屋被认定为违章建筑，建议立刻聘请律师需求解决办法，否则补偿利益很可能受到侵害。第三种仅对房屋进行补偿而对被征收方的院落或其他享有使用权的地块拒绝补偿。依据《土地管理法》第五十八条及《房地产管理法》第十九条的规定，只要拆迁户享有土地权益就应当补偿。第四种情况，住改非房屋按照普通住宅给予补偿，住改非的房屋补偿法律上并未进行明确规定，但不能以此而拒绝给予营业方面的相应补偿，实践中应考虑该房屋的地理位置，经营时间长短、效益等多方面的因素。第四种城市规划区内的集体土地上的房屋补偿，很多地方征收部门借口拆迁户的房屋建于集体土地补偿只给房屋重置价格，该补偿违反了征收补偿的基本原则，最高人民法院也对此作出了明确的司法解释，城市规划区域内的集体土地上房屋应当参照周边市场价格予以补偿。

　　以上补偿标准为在依法征收前提下的原则性最低补偿标准，如该征收行为系出于商业目的，则补偿应予以适度提高。处理原则以征收双方协商为宜。

　　以上所述，仅供参考。