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楼市震荡,国家严控棚改,征地拆迁影响到楼市了吗?

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2018-10-15 10:09

  房地产市场在我国,是持续火热的市场,因为人们喜欢房子,更看重房子,房子相关的任何一则消息都牵动着众人的神经。

  10月8号国务院召开常务会议,重点提到了棚改非货币化安置和缓解房价上涨压力,随之而来的,又是房地产市场的一拨热浪。

  “金九银十”是楼市传统的销售旺季,然而今年的金九和黄金周却颇显冷淡,各大房地产商大力推出各种打折促销优惠,楼市促销力度甚为罕见;

  相应的,伴随着楼市促销,“多地接连房闹事件”也再次上演。

  

楼市震荡,国家严控棚改,征地拆迁影响到楼市了吗?
 

  在我国,自古有“安土重迁”的传统,而现代生活,房子也事关实际的居所与安定。随着经济发展、城镇化进程、人口由农村向城市流动的趋势,买房需求持续增加。但房需不是针对房屋本身,而是对与自身生活相匹配的房屋需求,即城市房屋的需求。一方面源于自身生活使用所需,另一方面源自,为缓解通货膨胀和“钱不值钱”压力,为财富保值、增值的投资需要。总的来说现代社会,房地市场是超级卖方市场。

  客观来看,近几年,一二线城市虽然房价仍近乎“天价”,但整体有平稳下跌趋势;三四线城市,尤其是在拆迁项目、棚改计划众多的城市,房价则是一路高升。

  以下是近一两年几个一二线城市房价走势:

  

楼市震荡,国家严控棚改,征地拆迁影响到楼市了吗?

  大城市的房价走势,主要受硬需求和政策调控的双向影响。

  大城市由于生活设施、就业机会、发展环境等社会资源更具优势,人口流入量不断增大,因此源于自身生活居住的房屋需求,相比小城市需求量是更大的。另一方面,大城市的出售、出租等市场发达,使得对大城市房屋投资利益空间更大,需求也更多。在需求巨大、供给有限的情况下,楼市卖方市场明显,高房价自然形成。

  矛盾的是,需求增加、房价上涨,但相应的可支配收入难能跟上房价涨幅,市场调控缺陷凸显,因此国家宏观调控介入。各大城市纷纷出台限购、限售等政策,同时在土地、金融、税收等方面予以调控,抑制房价过快上涨、缓解供需矛盾、挤压房产泡沫,2018年的平稳走势正是调控作用的显现。

  以下是近一两年几个三四线城市房价走势:

  

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  三四线城市房价走势,除了人口由农村向城镇流动的大背景影响之外,棚改等拆迁项目的启动,起到了更直接的作用。

  三四线城市房地产市场之前状态是库存有余、有效需求不足,并不是说人们不想买房,而是缺乏资金。国家在该背景下出台“去库存”的相关政策,在棚改等拆迁项目中,鼓励货币化安置方式、且在棚改项目审批中给予绿色审批通道,开发银行等给予大量资金支持。如此一来,拆迁的货币化安置方式,使得广大被拆迁户(尤其是城中村、旧棚区等)将原来跟生活不相匹配的房屋,换成直接的资金,从而可支撑自身购买商品房的需求。有效需求和需求能力的提升刺激了房价,导致房价迅速飙升。

  此种情势下,在今年后半年,国家宏观调控的尺子着重伸向此类地区,国庆开班第一天,国务院会议强调“棚改安置因地制宜,对商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县调整安置政策,减少货币化安置优惠政策”,此举意在平稳全国房地市场。

  

楼市震荡,国家严控棚改,征地拆迁影响到楼市了吗?

  事实上,房地市场无论涨跌,总有人欢喜有人忧愁,没房的盼着房价跌,有房的盼房价涨!但现实更多的还是没房的,因此更多的人是站在高楼外,望房兴叹。

  在房价仍然“高冷”的背景下,拆迁的消息不失为一个好消息,因为拆迁或者是农村老房子换楼房、或者是旧房换新房,大家本能地抱着拆迁致富的心态期待着拆迁。但现实并非如此乐观:

  因为在拆迁这场拉锯战中,被拆迁人可能会遭受各种意想不到的压迫和侵害。所谓安土重迁,搬迁不仅意味着一段时间的漂泊无定,未来生活方式的巨大变动。而让人从“喜盼拆迁”到“闻拆色变”最关键的,是拆迁中自身的权益无法充分保障,强势的征拆方利用信息优势、权力优势和利益优势,收走房子和土地;停水断电、威逼利诱、利用家人停职施压等逼签现象在全国不少地方频繁上演;拆迁后的补偿款总是跟不上房价上涨,换来的安置房总是存在各种问题。相比权益受害,被拆迁人维权的困难和成本却相对高昂,而这些本不该承受的负担,究其根本是征拆实施过程的违法违规和对以人为本核心原则的偏离。

  

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  调控政策本身对被拆迁户 有不利影响吗?

  近期的调控趋势,总体来看是抑制房价过快上涨,稳定房地市场。对被拆迁户而言,获得合理补偿权利本身不会改变,只是补偿方式的倾向和变化,但无论哪一种方式,都要关注补偿安置本身,签字交房前,确认清楚补偿的货币是否足额,或者置换的安置房是否有保障,关注问题本身,才能清楚问题所在,从而解决问题。

  只要你不放弃对美好生活的追求,你就不会被幸福抛弃。

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