拆迁疑问

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本村的房子能卖给外村人吗?需要办理哪些手续?

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2019-01-23 10:48

  一、现行法律规定

  《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”、“宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”第63条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

  因此,农村村民一户只能申请一处宅基地,农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上,宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以,农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转,卖给非本村人的属于无效的买卖。

  根据国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

  国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

  因此根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定,农村私有房屋买卖合同由于违反了国家政策和相关法律、法规应确定无效。

  买卖合同无效,就不存在所谓的手续问题了。

  

本村的房子能卖给外村人吗?需要办理哪些手续?

  二、新观点

  根据最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要的相关内容,合同是否有效,区分试点地区还是非试点地区:

  1、在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

  2、在非试点地区,出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

  3、在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中,当事人主张利润分配等合同权利的,应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续,但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的,所涉及的相关合同应按无效处理。

  在征地拆迁时,宅基地房屋买卖合同可能无效,但是作为买受人可以分得部分拆迁补偿款。

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