拆迁疑问

当前位置: 北京京平律师事务所 > 拆迁须知 > 拆迁疑问 >

小产权房与大产权房在拆迁时有什么区别?

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2018-11-30 10:11

  小产权房与大产权房在拆迁时有什么区别?

  京平律师答

  

小产权房与大产权房在拆迁时有什么区别?

  一、首先要明确概念

  小产权房,是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,未经国家房管部门颁发产权证。小产权房并非法律概念,而是人们在社会实践中形成的约定俗成的称谓。我国是二元制土地所有权结构,即国有土地所有制与集体土地所有制,其中国有土地的使用有划拨和出让两种方式,房屋开发商取得国有土地使用权后,办理相关许可证件进行房屋建设并可以出售,房屋所有权人经房屋登记单位办理产权登记并颁发产权证书,该房屋还可以再次流转交易。而集体土地上的房屋,是村集体基于村民身份而分配土地使用权益,进行住宅房屋建设,不同于大产权房可以自由上市交易,该类房屋的交易受严格限制。

  二、拆迁中的区别

  1、征收拆迁流程

  小产权房主要是集体土地上的房屋,无论是村民自己居住使用还是出卖给非集体成员使用,在拆迁时都要按照集体土地征收程序进行,主要有以下几步:

  ①当地市、县级政府发布拟征地公告、征询意见、实地调查与登记、拟定一书四方案,上述材料组卷向省政府或者国务院报批;②省政府或国务院审批后作出批准文件下发当地,当地国土部门组织公告;③市、县级国土部门拟定补偿安置方案并予以公告、征求意见,之后由市县级政府批准实施。

  大产权房一般是国有土地上的房屋,依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施征收,主要程序是:

  ①由征收部门组织相关部门确定征收范围、拟定征收补偿方案并论证、听证;②征集意见后修改补偿方案、进行社会稳定风险评估,并落实征收补偿费用;③在完成上述程序后作出征收决定,并公告实施;④实施征收、对被征收房屋进行评估,最终与被征收人达成补偿协议。

  2、拆迁补偿

  购买的小产权房由于合同效力以及产权变动存在缺陷,在遇到拆迁时,补偿会存在较高风险。一方面小产权房的买受人(除非已经成为该集体经济成员)难以获得人员安置资格;另一方面一旦原房主在拆迁时反悔,主张买卖合同无效,购买人可能承担合同无效的风险,此时拆迁补偿款需要在购买人与原房主之间根据过错程度进行分配,购买人在拆迁中有可能只能获得搬迁、装饰装修补偿等部分。

  而大产权房无论是交易还是权属登记是更有保障的,在征收时对房屋价值进行评估补偿,并给予搬迁费、停产停业损失等补偿。

首页    |    公益援助    |    投诉建议    |    联系我们