违章拆迁补偿

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说说违法建筑的那些“猫腻”

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2017-02-21 12:24

  临颍县城关镇某村村民冯涛(化名),于1995年至1998年期间响应当地人民政府的号召,在该村申请建房,并于1996年、1998年分别取得了由当地政府颁发的《房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》。然而,2014年,临颍县召开“违法建设、违法用地、违法租售国有资产”治理动员会,对全县“三违”治理工作进行全面安排部署时,已经取得合法建房手续的冯涛接到指挥部通知,其房屋也在此次“三违”治理工作范围内,并于同年11月被强制拆除。

说说违法建筑的那些“猫腻”

  这种依法取得相关手续的建筑一经遇到征收项目,总会被莫名扣上“违法建筑”的高帽,然后被理所应当地“依法拆除”。其实,“违法建筑”只是一个笼统认知,并不是所有的违法建筑都应当强制拆除,也不是所有的违法建筑拆除时都不给予任何拆迁补偿。结合上述案例,拆迁律师来说说拆迁中那些关于违法建筑的“猫腻”。

说说违法建筑的那些“猫腻”

  猫腻一:“无证”即为违法建筑,拆除不给予任何补偿。在拆迁过程中,为了实现快速拆迁和低补偿目的,拆迁方多以建筑物缺乏手续或无手续为由,降低拆迁补偿或拒绝拆迁补偿。

  事实上,无证建筑除了其本身违反法律禁止性规定,无法通过合法的程序获得规划许可和建设许可外,还有一类可以通过补办审批手续而成为合法建筑。这类建筑本身并未违反法律的禁止性规定,没有危害社会公共利益和他人的合法权益,虽然没有依法办理审批手续,获得规划许可或建设许可,但仍具有可补正性。为了实现物的利用价值,防止社会资源和财富的浪费,单纯治理违建时不应对这类建筑进行拆除,而是应该鼓励违法建筑人通过办理相关手续对其程序瑕疵进行补正,同时对其之前未办理手续就进行建造的违法行为进行行政处罚。

  如果是出于其他原因需要拆除这类程序性违法的建筑,则应该考虑到这类建筑上凝聚了建筑材料和人工劳动,具有一定的价值,并且没有质量问题,能够通过程序补正获得合法的房屋所有权这一情况,对其进行合理的拆迁补偿。

说说违法建筑的那些“猫腻”

  猫腻二:“手续过期”,合法证件已无效,拒绝给予补偿。随着城镇化建设,几十年前的老宅已经成为了新时期拆迁的“宠儿”,随之而来的是因为没有审批手续或者当年的手续无法满足今天的法律而被认定为违法建筑。再引相关法律,拆除违法建筑不给予补偿,让这些老宅子成为新时代发展的牺牲品。

  这些老宅子多是在建筑管制规范性文件出台以前已经存在的建筑,所以不具有先天违法性。在建造时以及建造之后的一段相当长的时间里,该建筑并不是违法建筑,其存在具有合理性、合法性,因此可以认为违法建筑人根据当时的法律已经取得了房屋所有权。只是随着城乡规划的变动、法律的逐渐完善,相关法律的出台导致了该建筑不符合现行法律的要求。

  “法不禁止即允许”是私法领域的常用原则。公民基于对国家法律和相关制度的信赖建造房屋,在当时是合法行为,其依法取得的权利应当受到保障。因此,基于目前城乡规划的需要以及现行法律的规定对这类建筑进行拆除时,应当给予合理的拆迁补偿。

说说违法建筑的那些“猫腻”

  房产,作为普通百姓财富的主要构成部分,在众多被拆迁人与拆迁人中往往难以形成绝对统一的认识。因为法律赋予任何一方均有通过合法途径维护自身主张的权利,所以针对何为“合理补偿”的认定,并非绝对客观。

  关于确保拆迁补偿合理的问题,涉及拆迁工作的多部法律规范对此均进行了相关的制度设计,如《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确要求,对被征收房屋价值的拆迁补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格;另要求房屋征收补偿不得降低被征收人的原有生活水平等,均是侧重补偿合理的制度和原则要求。

  对于那些违法拆除建筑物的赔偿,则在遵循上述补偿要求的同时,应当给予合理的拆迁赔偿。因为从违法强拆到获得合理赔偿的诉讼程序历时较长,加之房价波动较大,如果直接适用《中华人民共和国国家赔偿法》关于“直接损失”的规定,显然过于苛刻。所以,结合相关法律对规范拆迁、维护被拆迁人利益的立法目的,违法拆除建筑案件中的被拆迁人的直接损失应依据重置房屋所需费用来确定。否则,无疑会出现积极进行拆迁维权反而损失加剧、违法拆迁反而代价减小的不平衡局面。

  作者:吕秋香

  版权所有:北京京平律师事务所

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